“國五條出臺之后，確實使房地產(chǎn)市場平靜下來。但由于其中20%差額征稅政策、信貸政策等多項重點政策多地并未真正落實，政策效應(yīng)有待觀察。”原住建部政策研究中心副主任王玨林是在日前社科院舉行的2013中國房地產(chǎn)高峰論壇上做出上述表述。
對此，多位專家認為，由于多地地方政府落實“國五條”有偏差，應(yīng)警惕政策效應(yīng)減弱后的報復性反彈風險。因此，為避免累積的自住需求爆發(fā)性釋放，防止房價大幅反彈，應(yīng)盡快擴大房產(chǎn)稅試點，增加持有環(huán)節(jié)稅費。
樓市調(diào)控博弈升級多地細則僅“一句話”
“中央是政策的調(diào)控主體，地方是調(diào)控環(huán)節(jié)的執(zhí)行主體。但由于兩級政府在調(diào)控中的不同政策訴求，出現(xiàn)了少數(shù)城市傾向在中央版的基礎(chǔ)上進一步升級，進一步體現(xiàn)行政調(diào)控色彩。另一方面弱化的表現(xiàn)則是，地方在中央原有要求的基礎(chǔ)上，不是平穩(wěn)的傳遞，而是力度明顯減弱，產(chǎn)生了微博 版、標題版細則。”中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松說。
3月底，在中央給出的最后期限前，全國多地房地產(chǎn)調(diào)控細則與調(diào)控目標集中落地。但值得注意的是，各地調(diào)控力度并不相同。除了北京細則較細、力度較強外，多個城市落實細則內(nèi)容并不“實在”，甚至杭州、南京等多個地區(qū)出現(xiàn)“一句話”細則。
截至5月2日，共有北京、上海、廣州、深圳、杭州、石家莊、南京、廈門等35個城市發(fā)布了各自的地方細則。其中，對于“國五條”爭議較大、影響較強的20%差額征稅政策，多地采取回避政策。僅提及將嚴格執(zhí)行國辦發(fā)〔2013〕17號文(即“新國五條”)，并沒有明確提出要執(zhí)行房屋轉(zhuǎn)讓個人所得稅按“轉(zhuǎn)讓所得的20%計征”。由于多地沒有具體落實辦法，也使新政落地難度加大。
除此之外，雖然北京、上海、重慶等地明確寫到：“對個人轉(zhuǎn)讓住房按規(guī)定應(yīng)征收的個人所得稅，通過稅收征管、房屋登記等信息系統(tǒng)能核實房屋原值的，應(yīng)依法嚴格按照個人轉(zhuǎn)讓住房所得的20%計征。”但截至目前，除北京有實施實例外，其余地區(qū)并未開始執(zhí)行。
國家發(fā)展和改革委員會投資研究所研究員張漢亞認為，地方政府對于“國五條”落實并不積極，其原因在于地方政府對于當?shù)胤康禺a(chǎn)外需及房地產(chǎn)相關(guān)稅收等依賴性較大。“房地產(chǎn)調(diào)控表面上是開發(fā)商與購買者之間的價格矛盾、供需矛盾，實際是對土地財政的挑戰(zhàn)，調(diào)控更多表現(xiàn)出了中央地方政府的合力。”
的確，財政部日前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，全國公共財政收入增長6.9%，比去年同期回落7.8個百分點。其中，中央財政收入同比下降0.2%，而地方財政收入同比增長13 .7%。出現(xiàn)這種情況的主要原因則是房地產(chǎn)交易帶動地方財政收入增長明顯。
在房地產(chǎn)行業(yè)征收的稅種中，契稅、土地增值稅、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅的稅收收入增幅分別為38.3%、34.7%、7.9%和7.5%。而這四項稅收合計2575億元，占地方財政收入14.78%。
“這些年地方財政收入增長，主要是房地產(chǎn)市場成交額增加，相關(guān)地方稅收相應(yīng)增加。”社科院房地產(chǎn)研究室主任倪鵬飛表示，僅針對房地產(chǎn)業(yè)征收的上述五大稅種中，其總收入從2003年的900多億元，暴漲至2012年的1.01萬億元，增幅高達十倍有余。
在房屋交易量大幅增加的同時，土地出讓收入也增幅明顯。財政部的數(shù)據(jù)顯示，一季度，國有土地使用權(quán)出 讓 收 入7 7 0 0億元 ， 同 比 增 長46 .6%，而去年一季度同比下降34.6%。
國務(wù)院發(fā)展研究中心副主任韓俊也曾指出，1999年，地方政府土地出讓收入為514億，占地方政府財政收入比重9.2%。而到2010年，土地出讓收入增至2 .9萬億，占地方財政收入83.3%。“全世界沒有一個國家說賣地收入可以占到地方財政收入這么高的比重，土地財政必須轉(zhuǎn)型。”
房地產(chǎn)市場矛盾加深供需不平衡加劇
“國五條”出臺已滿月，經(jīng)過3月房地產(chǎn)交易的爆發(fā)式增長的集中釋放，4月的房地產(chǎn)市場的確顯得較為平靜。
以天津為例，4月天津市二手住宅共成交7907套，環(huán)比下降63.8%，成交面積66 .3萬平方米，環(huán)比下降64.6%，成交均價8850元/平方米，環(huán)比上漲3 .2%，與3月相比確有下降之勢。但從同比來看，4月天津二手住宅成交量同比上漲82.4%，成交面積同比上漲96.5%。市場仍處于較熱階段。
“從4月來看，房地產(chǎn)市場指標多處于平靜、穩(wěn)定，甚至下降。新政對穩(wěn)定過熱區(qū)域發(fā)揮了較大作用。”王玨林同時指出，細則實施剛滿一月，買賣雙方仍處于觀望階段。但我們必須注意的是，由于政策落地情況較差，能落地的并不多，“因此，隨著時間的推移，政策影響力不斷減弱，一旦有什么風吹草動，市場又會出現(xiàn)新的波動。”
趙松也認為，2012年年底樓市的快速反彈實際上給我們提醒，單靠行政措施來推進短期內(nèi)雖然能見效，但是長期內(nèi)的效果實際較難定論。
趙松表示，現(xiàn)階段房地產(chǎn)調(diào)控政策多為限價、限購，是抑制購買力。對需求起到的是一種積累的作用，并沒有疏導到其他方面。因此，一旦有些許變化，例如政策的放松，積累的需求便會肆機釋放。
事實上，上述專家擔憂并不是沒有依據(jù)。在新政執(zhí)行首月，由于各地對新房審批等加強限制，多地商品房供應(yīng)大量減少，供需矛盾繼續(xù)加大。
據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，北京4月新增商品住宅期房項目10個，總供應(yīng)量3119套，較3月全月下降21 .4%，同比去年同期下降26 .3%。僅4月25至27日三天，集中供應(yīng)5項目，占到全月供應(yīng)的一半。4月新增項目中除了別墅項目紅杉溪谷嘉園(樓盤資料 業(yè)主論壇) 、龍景灣與高端大戶型項目望京茂家園外，大部分項目價位集中在2萬以下的剛需樓盤。截至目前，2013年，新增商品住宅期房項目34個，總供應(yīng)9737套，比去年同期下降17.6%。
對此，鏈家地產(chǎn)市場研究部張旭認為，受新政影響，北京4月商品住宅供應(yīng)一反常態(tài)，出現(xiàn)大幅下滑。供應(yīng)量達到2011年限購同期的最低值。一方面，是受價格管制的影響，部分樓盤無法按計劃入市。另一方面，當前房企的漲價意愿仍然較強，存在博弈心態(tài)。此外，庫存也在下降。截至4月27日，商品住宅庫存為63074套，比去年底共減少超過1 .8萬套，4月份消化庫存700余套。